Audit énergétique en cas de vente d'un bien immobilier dit « passoire thermique »

L'audit énergétique est un diagnostic immobilier qui consiste à réaliser un état des lieux de la performance énergétique et environnementale des bâtiments.

Il vise à sensibiliser le futur acquéreur aux questions écologiques et énergétiques du bâtiment (logement, immeuble) qu'il projette d'acheter.

Par ailleurs, il l'oriente en lui faisant des propositions de travaux permettant d'améliorer le confort thermique et la qualité de l'air et parvenir à une rénovation performante du bâtiment.

Vous êtes concerné par l'obligation de réaliser un audit énergétique si vous êtes propriétaire d'une maison individuelle mise en vente en métropole.

Vous êtes également concerné si vous êtes l'unique propriétaire d'un immeuble composé de plusieurs logements mis en vente. Les immeubles en copropriété ne sont donc pas concernés.

L'obligation de réaliser un audit concerne les bâtiments (maisons, immeubles) qualifiés de passoire thermique, c'est-à-dire les bâtiments classés F ou G par le DPE.

Cette obligation concernera ensuite les logements suivants :

• Logements classés E à partir du 1^er janvier 2025

• Logements classés D à partir du 1^er janvier 2034

L'obligation de réaliser un audit concerne les bâtiments dont la promesse de vente ou l'acte de vente est signé depuis le 1^er avril 2023.

L'audit doit être réalisé par un professionnel (notamment, sociétés d'architectes et architectes inscrits à l'ordre et ayant suivi une formation, professionnel reconnu garant de l'environnement) répondant à certaines qualifications.

Pour réaliser l'audit, l'auditeur doit effectuer au moins 1 visite du bâtiment en votre présence ou celle d'une tierce personne que vous avez mandaté.

Pour faciliter la réalisation de cet audit, vous devez remettre à l'auditeur les documents suivants :

• Récapitulatif de votre DPE

• Vos factures de travaux déjà réalisés

• S vous les avez, les différents diagnostics techniques immobiliers (par exemple, diagnostic électricité, gaz)

Des annuaires sont disponibles :

L'audit doit mentionner les informations suivantes :

• Estimation de la performance énergétique avant travaux

• Propositions de travaux en 1 ou plusieurs étapes

• Performance énergétique après travaux

• Coût des travaux et aides mobilisables

• Condition d'aération ou de ventilation du bâtiment après travaux

Estimation de la performance énergétique avant travaux

L'audit comprend les éléments suivants :

• Estimation de la performance énergétique avant travaux selon la méthode de calcul utilisée pour réaliser le DPE. Cette estimation peut s'appuyer sur les données collectées pour l'élaboration du dernier DPE du bâtiment.

• Schéma précisant la répartition des déperditions thermiques

• Informations sur les dispositifs de pilotage existants (dispositifs de mesure, régulation et contrôle pilotant les équipements du bâtiment)

Propositions de travaux

L'audit doit contenir 2 propositions de travaux minimum pour parvenir à une rénovation performante.

Ces propositions doivent respecter les conditions suivantes :

• Elles doivent être compatibles avec les caractéristiques techniques, architecturales, patrimoniales prévues par le code du patrimoine (par exemple, en cas de bâtiment classé)

• Elles ne doivent présenter un coût disproportionné par rapport à la valeur du bien (c'est le cas lorsque le coût des travaux dépasse 50 % de la valeur du bien)

Chaque proposition doit prévoir un parcours de travaux en 1 ou plusieurs étapes cohérentes entre elles. Elles doivent permettre d'assurer un traitement satisfaisant des interfaces et interactions, notamment les ponts thermiques et l'étanchéité à l'air et l'atteinte d'un niveau satisfaisant de confort hygrothermique.

1^re proposition

Elle doit prévoir un parcours de travaux par étapes pour parvenir à une rénovation performante.

Ce parcours de travaux intègre notamment l'étude de 6 postes de travaux :

• Isolation des murs

• Isolation des planchers bas

• Isolation de la toiture

• Remplacement des menuiseries extérieures

• Remplacement de la ventilation

• Remplacement de la production de chauffage et d'eau chaude sanitaire et interfaces associées

Ce parcours de travaux doit respecter les conditions suivantes : 

• La 1^reétape de travaux doit permettre de réaliser un gain d'au moins 2 classes énergétiques et de réaliser le traitement de 2 postes d'isolation

• L'étape finale doit permettre d'atteindre un niveau de performance au moins égal à celui de la classe de performance B

2^me proposition

Elle doit prévoir un parcours de travaux en 1 seule étape pour parvenir à une rénovation performante.

Ce parcours de travaux intègre notamment l'étude de 6 postes de travaux :

• Isolation des murs

• Isolation des planchers bas

• Isolation de la toiture

• Remplacement des menuiseries extérieures

• Remplacement de la ventilation

• Remplacement de la production de chauffage et d'eau chaude sanitaire et interfaces associées

Performance énergétique après travaux

L'audit précise pour chaque étape du parcours de travaux les informations suivantes : 

• Consommation annuelle d'énergie primaire et finale du bâtiment après travaux rapportée à sa surface après travaux exprimée respectivement en kWhEP/m²/an et kWhEF/m²/an pour chacun des usages d'énergie (chauffage, refroidissement, eau chaude sanitaire, éclairage et auxiliaires) 

• Consommation annuelle totale d'énergie primaire et finale du bâtiment après travaux rapportée à sa surface après travaux exprimée respectivement en kWhEP/m²/an et kWhEF/m²/an pour l'ensemble des usages d'énergie (chauffage, refroidissement, eau chaude sanitaire, éclairage et auxiliaires) . Ces consommations sont estimées avec et sans déduction de la production d'énergie photovoltaïque autoconsommée

• Emissions de gaz à effet de serre du bâtiment après travaux pour l'ensemble des usages d'énergie (chauffage, refroidissement, eau chaude sanitaire, éclairage et auxiliaires) rapportée à la surface après travaux exprimée en kgCO2eq/m²SHAB/an

• Classement de performance énergétique du bâtiment après travaux, prenant en compte la consommation annuelle totale d'énergie primaire pour l'ensemble des usages d'énergie (chauffage, refroidissement, eau chaude sanitaire, éclairage et auxiliaires)

• Classement en gaz à effet de serre du bâtiment après travaux au sens du DPE

• Estimation des économies d'énergie en énergie primaire et finale, et des émissions de gaz à effet de serre évitées (en valeur absolue, puis en valeur relative par rapport à l'état initial avant travaux)

• Estimation de l'impact théorique des travaux proposés sur les frais annuels d'énergie, sous la forme d'une fourchette d'économie de coûts

Coût des travaux et aides mobilisables

L'audit doit indiquer les informations suivantes :

• Estimation du coût des travaux d'amélioration de la performance énergétique et des autres travaux nécessairement liés à la réalisation de ces travaux d'amélioration

• Principales aides financières mobilisables pour réaliser ces travaux

L'auditeur doit veiller à sélectionner des bouquets de travaux cohérents par rapport aux économies d'énergie attendues et à la valeur du bien.

Conditions d'aération ou de ventilation du bâtiment avant travaux

L'audit doit mentionner les travaux recommandés sur les parois opaques ou vitrées donnant sur l'extérieur des bâtiments.

Les installations de ventilation et de chauffage peuvent être accompagnées de l'une des mesures suivantes :

• Travaux complémentaires permettant de garantir un renouvellement suffisant mais maîtrisé de l'air

• Recommandations sur la gestion et l'entretien du système de ventilation permettant d'assurer des conditions satisfaisantes de renouvellement de l'air. Lorsque le renouvellement de l'air est insuffisant ou non-maîtrisé, les travaux permettant d'y remédier sont proposés dès la 1^re étape du parcours de travaux.

Lorsque les caractéristiques techniques, architecturales, patrimoniales ou le coût disproportionné des travaux empêchent d'atteindre la classe B, il est prévu un parcours des travaux aménagé.

Ce parcours aménagé intègre l'étude des 6 postes de travaux :

• Isolation des murs

• Isolation des planchers bas

• Isolation de la toiture

• Remplacement des menuiseries extérieures

• Remplacement de la ventilation

• Remplacement de la production de chauffage et d'eau chaude sanitaire et interfaces associées

Il permet d'atteindre au minimum la classe C, D ou E, pour les bâtiments classés respectivement E, F ou G avant travaux.

Les 6 postes de travaux sont considérés comme traités dès lors que l'auditeur atteste que ces postes ont été portés à un haut niveau de performance en faisant appel aux meilleures techniques disponibles et compatibles avec les caractéristiques du bâtiment.

En cas de coût disproportionné, le calcul du coût des travaux prend en compte ce qui est nécessaire pour porter le bâtiment au niveau de l'étape étudiée.

L'audit donne lieu à un rapport de synthèse et à un récapitulatif standardisé.

Rapport de synthèse

L'audit donne lieu à un rapport de synthèse réalisé en format PDF, comprenant notamment les informations et documents suivants :

• État des lieux du bâtiment. L'auditeur peut reprendre l'état des lieux du bâtiment figurant dans le DPE, après avoir vérifié préalablement lors de sa visite que les éléments du récapitulatif standardisé de ce diagnostic sont ceux effectivement mis en œuvre dans le bâtiment et les avoir corrigés si nécessaire

• Synthèse de l'ensemble des éléments de contenu de l'audit

• Annexe explicitant les différentes notions techniques

• Renvoi vers les structures chargées d'assurer l'information, le conseil et l'accompagnement à la rénovation énergétique

• Justification des caractéristiques techniques, architecturales, patrimoniales ou de coûts des travaux qui autorisent une dérogation de contenu de l'audit

• Nom et version du logiciel d'audit utilisé

Le rapport de synthèse doit vous être transmis dans un délai d'un mois à partir de la date de visite du bâtiment, sous un format papier et informatique.

Récapitulatif standardisé

L'audit donne également lieu à un récapitulatif standardisé au format XML comportant l'intégralité des données renseignées par l'auditeur et celles calculées pour la réalisation de l'audit, soit notamment les éléments suivants :

• Généralités, dont notamment les données administratives du bâtiment

• Caractéristiques de l'enveloppe du bâtiment (surfaces, orientation, caractéristiques thermiques, ...)

• Caractéristiques des systèmes techniques (types d'énergie, de générateur, d'émetteur, de ventilation, présence de rapport lié à la chaudière, ...)

• Indicateurs de la performance du bâtiment avant travaux (consommations énergétiques primaires et finales, émissions de gaz à effet de serre, frais annuels d'énergie, ...)

• Recommandations d'amélioration et indicateurs de la performance du bâtiment après travaux (descriptif technique des travaux, consommations énergétiques primaires et finales, ...)

• Analyse économique et financière des recommandations d'amélioration (estimation du coût des travaux d'amélioration de la performance énergétique bâtiment et des autres travaux nécessaires, aides financières mobilisables, frais annuels d'énergie après travaux, ...)

L'audit est valable 5 ans.

L'auditeur conserve l'ensemble des audits qu'il réalise sous la forme de fichiers informatiques standardisés.

L'auditeur tient à la disposition des propriétaires successifs les audits qu'il réalise, pendant leur durée de validité.

Le coût de l'audit n'est pas réglementé, le tarif peut donc varier d'un professionnel à un autre.