Quel contrat passer avec un professionnel pour construire sa maison ?
Vous souhaitez faire construire votre maison et vous vous apprêtez à signer un contrat de construction.
Il en existe 4 différents. Chacun d'entre eux définit les droits et les obligations du maître d'ouvrage et du professionnel de la construction.
Vous choisirez le contrat en fonction de la mission que vous souhaitez confier au professionnel.
Nous faisons le point sur la réglementation.
Vous pouvez signer l'un de ces 4 contrats :
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Contrat de construction de maison individuelle (CCMI) avec un constructeur qui ne vous fournit pas le terrain
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Contrat de vente d'immeuble à construire (vente en l'état futur d'achèvement - Vefa) avec un promoteur qui vous fournit le terrain et s'engage à construire une maison
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Contrat de maîtrise d'œuvre avec un maître d'œuvre qui coordonne les travaux sans les effectuer
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Contrat d'entreprise avec chaque corps de métier
Qu'est-ce qu'un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) ?
Le CCMI est obligatoire si vous confiez à un constructeur les travaux de mise hors d'eau et hors d'air de votre maison (rendue étanche à l'eau et à l'air par la pose de la toiture, des portes et des fenêtres).
Celle-ci doit être un immeuble à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation.
Elle ne doit pas comporter plus de 2 logements destinés à votre usage.
Le CCMI est réglementé. Il vous offre un cadre juridique protecteur. Il est obligatoirement rédigé par écrit et signé avant le début des travaux.
Il comporte des informations obligatoires et liste les conditions suspensives.
Le contrat peut être conclu avec ou sans fourniture de plan. Leur contenu est alors un peu différent.
Les plans de la construction vous sont fournis par le constructeur ou par son intermédiaire. Les plans peuvent être proposés sur catalogue. Le constructeur peut également vous diriger vers un architecte ou un bureau d'études.
Le contrat comporte notamment les informations suivantes :
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Titre de propriété ou droit réel permettant de construire
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Désignation du terrain (adresse, surface et références cadastrales)
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Consistance et caractéristiques techniques du bâtiment à construire (travaux d'adaptation au sol avec étude géotechnique si nécessaire, raccordements aux réseaux, travaux d'équipement intérieur ou extérieur pour l'implantation et l'utilisation de la maison)
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Assurance de la conformité du projet aux règles de construction
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Prix
TTC forfaitaire et définitif du constructeur (il comprend le coût de la garantie de livraison, le coût du plan et les taxes dues par le constructeur) -
Conditions de révision du prix, si cela est prévu, selon la variation de l'index national du bâtiment tous corps d'état, BT 01 qui évalue l'évolution des coûts dans le secteur du bâtiment
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Coût des travaux que vous vous réservez
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Financement (nature et montant des prêts obtenus)
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Échelonnement des paiements suivant l'avancement des travaux et solde de 5 % du prix payable à la fin de la garantie de livraison
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Date d'ouverture de chantier
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Délai de réalisation des travaux
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Pénalités prévues en cas de retard de livraison (au moins 1/3 000 du prix par jour de retard)
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Pénalité facultative de retard de paiement. Elle ne peut pas dépasser 1 % par mois calculé sur les sommes non réglées si la pénalité pour retard de livraison est limitée à 1/3 000 du prix par jour de retard.
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Conditions suspensives
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Rappel de l'obtention du permis de construire et des autres autorisations d'urbanisme
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Rappel que le maître d'ouvrage peut se faire assister par un professionnel pour la réception de travaux
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Référence de l'assurance dommage-ouvrage du maître d'ouvrage
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Justifications des garanties de remboursement et de livraison du constructeur
Les documents suivants sont joints au contrat :
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Copie du permis de construire, si vous l'avez obtenu
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Plans de la construction (travaux d'adaptation au sol, cotes utiles et indication des surfaces des pièces, des dégagements et des dépendances, raccordements aux réseaux divers, éléments d'équipement intérieur ou extérieur indispensables à l'implantation)
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Notice d'information qui présente vos droits et obligations
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Notice descriptive des caractéristiques techniques de la construction, des travaux d'équipement et des raccordements. Elle distingue les éléments compris ou non dans le prix. Elle indique le coût des travaux, non compris dans le prix, à la charge du maître d'ouvrage.
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Attestation de la garantie de remboursement du constructeur (obligatoire si vous versez un dépôt de garantie avant l'ouverture du chantier)
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Attestation de la garantie de livraison du constructeur établie au nom du maître d'ouvrage (pour assurer la livraison de la maison terminée)
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Attestation de l'assurance responsabilité professionnelle et de l'assurance décennale du constructeur
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Attestation de l'assurance dommages-ouvrage
À noter
Si vous avez prévu d'effectuer vous-même des travaux, vous avez 4 mois pour changer d'avis, à compter de la signature du contrat. Durant ce délai, vous pouvez demander au constructeur de les réaliser au prix prévu dans le CCMI.
Le constructeur ne vous fournit pas de plan. Selon le contrat, il se charge du gros œuvre, de la mise hors d'eau (couverture et étanchéité de l'immeuble) et hors d'air (pose de portes et fenêtres) ou de vous livrer une maison terminée.
Le contrat fixe les engagements de chacune des parties et comporte les informations suivantes :
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Désignation du terrain (adresse, surface et références cadastrales)
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Titre de propriété ou droits réels permettant de construire
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Consistance et caractéristiques techniques du bâtiment à construire (travaux d'adaptation au sol avec étude géotechnique si nécessaire, raccordements aux réseaux, travaux d'équipement intérieur ou extérieur pour l'implantation et l'utilisation de la maison)
-
Prix
TTC forfaitaire et définitif du constructeur (il comprend le coût de la garantie de livraison, le coût du plan et les taxes dues par le constructeur) -
Conditions de révision du prix, si cela est prévu, selon la variation de l'index national du bâtiment tous corps d'état, BT 01 qui évalue l'évolution des coûts dans le secteur du bâtiment
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Paiement des travaux
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Pénalités prévues en cas de retard de livraison (au moins 1/3 000 du prix par jour de retard)
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Pénalité facultative de retard de paiement. Elle ne peut pas dépasser 1 % par mois calculé sur les sommes non réglées si la pénalité pour retard de livraison est limitée à 1/3 000 du prix par jour de retard.
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Délai de réalisation des travaux
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Référence de l'assurance dommages-ouvrage souscrite par le maître de l'ouvrage
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Conditions suspensives (achat du terrain, obtention du permis de construire,...)
Les documents suivants sont joints au contrat :
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Copie du permis de construire, si vous l'avez obtenu
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Plan de construction et adresse de son auteur
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Notice d'information qui présente vos droits et obligations
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Notice descriptive de la consistance, des caractéristiques techniques de la construction, des travaux d'équipement et des raccordements. Elle distingue les éléments compris ou non dans le prix. Elle indique le coût des travaux, non compris dans le prix, à la charge du maître d'ouvrage.
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Attestation de la garantie de remboursement du constructeur
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Attestation de la garantie de livraison du constructeur (pour assurer la livraison de la maison terminée)
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Attestation de l'assurance responsabilité professionnelle et de l'assurance décennale du constructeur
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Attestation de l'assurance dommage-ouvrage que vous avez souscrite
À noter
Si vous avez prévu d'effectuer vous-même des travaux, vous avez 4 mois pour changer d'avis, à compter de la signature du contrat. Durant ce délai, vous pouvez demander au constructeur de les réaliser au prix prévu dans le CCMI.
Quelles conditions doit-on réunir pour signer un CCMI ?
Vous êtes maître d'ouvrage. Vous devez réunir les conditions suivantes :
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Être propriétaire du terrain
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Avoir obtenu vos prêts
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Avoir obtenu un permis de construire
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Avoir souscrit une assurance dommages-ouvrage
Le constructeur doit avoir la garantie de livraison et vous remettre une attestation nominative correspondant à votre chantier.
Le contrat peut être signé avant la réalisation de ces conditions. Si elles ne sont pas remplies dans un délai fixé par le CCMI et au plus tard à la date d'ouverture du chantier, le contrat est annulé. Les sommes que vous avez versées vous sont restituées.
Peut-on se rétracter après avoir signé un CCMI ?
Oui, vous avez 10 jours calendaires pour renoncer au contrat de construction par lettre
Ce délai commence le lendemain de la 1représentation de la lettre RAR vous notifiant le contrat.
Si le dernier jour du délai de rétractation est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prolongé jusqu'au 1er jour ouvrable suivant.
Quel est le calendrier des paiements dans un CCMI ?
Avant l'ouverture de chantier
Le constructeur peut vous demande de verser un dépôt de garantie limité à 3 % du prix de la construction. Il est bloqué sur un compte spécial ouvert à votre nom. Il est déduit des premiers paiements prévus par le contrat.
Quand le constructeur est titulaire d'une garantie de remboursement, il peut vous demander 2 paiements limités à 5 % du prix de la construction à la signature du contrat et à 5 % à la délivrance du permis de construire.
L'attestation de la garantie de remboursement doit être annexée au contrat.
Pendant les travaux
Le CCMI fixe une calendrier de versements des paiements au fur et à mesure de l'avancement des travaux .
Les versements ne peuvent pas dépasser les pourcentages suivants :
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15 % à l'ouverture du chantier
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25 % à l'achèvement des fondations
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40 % à l'achèvement des murs
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60 %à la mise hors d'eau
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75 % à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air
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95 % à l'achèvement des travaux d'équipement, de plomberie, de menuiserie, de chauffage et de revêtements extérieurs
À savoir
Il est recommandé de visiter le chantier avant chaque échéance des paiements pour vérifier l'état d'avancement des travaux.
Après les travaux
Vous faites la réception des travaux avec le constructeur. Un procès-verbal est rédigé dans lequel vous notez toutes vos réserves (vices apparents ou défauts de conformité au contrat de construction).
Vous avez la possibilité de vous faire assister par un professionnel du bâtiment. Cela peut ête un architecte, un contrôleur technique ou tout autre professionnel de la construction ayant un contrat d'assurance couvrant les responsabilités pour ce type de mission.
Après la réception des travaux et la remise des clés, vous avez un délai de 8 jours calendaires pour signaler au constructeur des désordres apparents par lettre
Si vous formulez des réserves (vices apparents ou défauts de conformité au contrat de construction), vous devez consigner la somme auprès d'un organisme que vous avez choisi avec le constructeur.
Si vous n'avez aucune réserve (vices apparents ou défauts de conformité au contrat de construction), vous versez le solde de 5 %maximum du prix au constructeur à la fin de la réception de travaux.
Si vous formulez des réserves dans le procès verbal de réception, vous consignez le solde de 5 % maximum du prix auprès d'un organisme choisi par les 2 parties. Vous versez le solde à la levée des réserves (quand les désordres auront été réparés).
Dans un contrat de vente d'immeuble à construire, le vendeur (le promoteur) vous fournit le terrain et il s'engage à édifier un immeuble dans un délai déterminé.
Vous signez un contrat de vente en l'état futur d'achèvement (Vefa). Vous devenez propriétaire du terrain à la signature de l'acte de vente et de la maison au fur et à mesure de sa construction.
À noter
Il existe un autre contrat de vente d'immeuble à construire plus rarement conclu : le contrat de vente à terme. Vous devenez propriétaire à l'achèvement des travaux et vous payez l'immeuble à sa date de livraison.
Quel est le contenu du contrat de réservation d'un immeuble à construire ?
Avant de signer l'acte de vente d'un immeuble à construire, vous devez signer un contrat de réservation appelé contrat préliminaire. Il prend la forme d'un acte sous signature privée ou d'un acte notarié.
Le contenu du contrat de réservation est encadré et certaines informations doivent obligatoirement y figurer.
Quel est le contenu de l'acte de vente d'un immeuble à construire ?
Dès que toutes les conditions de la vente de la maison à construire sont réunies, le contrat de vente est signé devant un notaire.
Le contenu du contrat de vente est encadré par la loi et des clauses doivent obligatoirement y figurer (description du bien, prix, échelonnement des paiements, délais de livraison...).
Quel est le calendrier des paiements d'un immeuble à construire en Vefa ?
Les versements sont échelonnés au fur et à mesure de l'avancement des travaux.
Les versements ne peuvent pas dépasser les pourcentages suivants :
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35 % du prix total à l'achèvement des fondations
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70 % du prix à la mise hors d'eau
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95 % du prix à l'achèvement des travaux
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5 %le solde versé à la livraison, sauf si l'acquéreur émet des réserves portant sur des défauts de conformité
À savoir
Si le contrat contient des conditions suspensives, aucun versement ne peut être fait avant la réalisation de ces conditions.
Qu'est-ce que la livraison de la maison ?
Quand la construction est terminée, le promoteur vous convoque pour effectuer la livraison de la maison. Vous devez constater l'achèvement des travaux et leur conformité à ce qui était prévu dans votre contrat de vente.
Vous signez un contrat de maîtrise d'oeuvre avec un maître d'œuvre qui coordonne les travaux sans les effectuer. Vous devez ensuite signer un contrat avec chaque entreprise.
Quel est le rôle du maître d'oeuvre ?
Le maître d'oeuvre conçoit votre projet de construction.
Il établit les plans et coordonne les travaux.
Il vous conseille pour le choix des entreprises de chaque corps de métier (maçon, couvreur, plombier, électricien). Il vérifie leur qualification, les devis proposés, leurs assurances, leur capacité à respecter les délais pour effectuer les travaux.
Vous devez ensuite signer un contrat avec chaque entreprise.
Le maître d'oeuvre ne s'engage pas sur les délais de construction qui dépendent des entreprises sélectionnées. Cependant, il élabore un planning de travaux qui est signé par chaque corps de métier.
Quel est le contenu d'un contrat de maîtrise d'oeuvre ?
Le contrat de maîtrise d'oeuvre doit obligatoirement être écrit.
Il détermine précisément les missions que vous confiez au maître d'oeuvre. Elles peuvent être les suivantes :
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Réalisation du plan
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Constitution du dossier de demande de permis de construire
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Mise en concurrence des entreprises
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Aide au choix des entreprises
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Rédaction des documents techniques
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Coordination des travaux
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Assistance à la réception de travaux
À la signature du contrat, le maître d'oeuvre s'engage à respecter un calendrier pour monter le dossier de permis de construire et consulter les entreprises.
Vous précisez les références cadastrales et l'adresse de votre terrain.
Vous définissez un programme précis pour permette au maître d'œuvre d'élaborer un projet. Votre programme contient au minimum les éléments suivants :
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Contraintes du site (servitudes et réglementation)
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Surface de la construction, nombre et nature des pièces
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Équipement de la maison
Vous fixez le montant maximum de l'opération. Le maître d'oeuvre s'engage à vous présenter un projet en accord avec votre budget.
Vous devez ajouter au contrat une clause de résiliation aux torts du maître d'oeuvre si le coût définitif de la construction dépasse le montant prévu.
Le contrat doit contenir des conditions suspensives qui vous permettent de renoncer à votre projet si elles ne sont pas remplies. Il s'agit notamment des conditions suspensives d'obtention du permis de construire et des prêts bancaires.
Les honoraires du maître d'œuvre sont fixés librement. Ils peuvent être soit forfaitaires, soit un pourcentage du montant des travaux.
Le contrat doit prévoir un échelonnement du paiement des honoraires et indiquer les modalités de versement.
À noter
L'attestation de l'assurance professionnelle du maître d'œuvre est annexée au contrat.
Peut-on se rétracter après avoir signé un contrat de maîtrise d'oeuvre ?
Vous pouvez vous rétracter dans un délai de 14 jours uniquement si vous avez signé le contrat à distance ou à la suite d'un démarchage à domicile.
Le délai commence le lendemain de la signature du contrat. S'il se termine un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, il est prolongé jusqu'au premier jour ouvrable suivant.
Vous devez envoyer votre rétractation par lettre
Vous n'avez pas à donner d'explication.
Vous faites construire votre maison par différents corps de métier (maçon, couvreur, électricien…).
Avec quel professionnel signer un contrat d'entreprise ?
Vous signez un contrat d'entreprise avec chacun des artisans qui intervient sur le chantier de construction de votre maison.
Aucun d'entre eux ne réalise la totalité des travaux de mise hors d'eau et hors d'air. La mise hors d'eau et hors d'air consiste à protéger la maison des intempéries par la pose de la toiture, des portes et des fenêtres.
Quel est le contenu du contrat d'entreprise ?
Le contrat d'entreprise n'est pas spécifiquement réglementé. Il est recommandé d'établir un contrat écrit qui contient notamment les informations suivantes :
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Nature et étendue de la mission confiée
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Devis descriptifs et plans détaillés de réalisation des travaux
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Coût des travaux, révision éventuelle du prix
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Calendrier des paiements (il est recommandé de prévoir une retenue de garantie de 5 % pour la réalisation des travaux concernant d'éventuelles malfaçons constatées lors de la réception des travaux)
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Clause suspensive d'obtention de vos prêts
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Calendrier de réalisation des travaux avec date prévue de commencement des travaux et date limite de fin
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Pénalités automatiques en cas de retard
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Attestation des assurances en garantie professionnelle et de la garantie décennale de chaque entreprise
Peut-on se rétracter après avoir signé un contrat d'entreprise ?
Vous pouvez vous rétracter dans un délai de 14 jours calendaires uniquement si vous avez signé le contrat d'entreprise à distance ou à la suite d'un démarchage à domicile.
Le délai commence le lendemain de la signature du contrat. S'il se termine un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, il est prolongé jusqu'au premier jour ouvrable suivant.
Vous devez envoyer votre rétractation par lettre
Vous n'avez pas à donner d'explication.
