Promesse de vente d'un terrain isolé à bâtir
Vous envisagez d'acheter ou de vendre un terrain à bâtir (hors lotissement). Vous allez signer une promesse de vente. C'est un contrat qui prépare l'acte définitif de vente. Il prend la forme d'une promesse unilatérale de vente s'il est signé uniquement par le vendeur ou d'un compromis de vente s'il est signé par le vendeur et l'acheteur.
Nous faisons le point sur le contenu, la forme et la signature de ces 2 documents.
Qu'est-ce qu'une promesse unilatérale de vente ?
La promesse unilatérale de vente est signée uniquement par le vendeur. Elle l'engage à vendre son terrain à un acheteur déterminé et à un prix fixé dans la promesse.
Pendant toute la durée de validité de la promesse, le vendeur ne peut pas laisser son bien sur le marché ou le vendre à un autre acheteur.
L'acheteur bénéficie d'une option d'achat dans un délai défini par les 2 parties. Elle lui donne le droit d'acheter le bien sans pour autant l'y obliger.
Que doit préciser la promesse unilatérale de vente ?
La promesse de vente donne notamment les informations suivantes :
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Coordonnées du vendeur et de l'acheteur
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Descriptif détaillé du terrain et sa surface exacte (adresse, références cadastrales...)
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Prix de vente et modes de paiement (avec ou sans l'aide d'un prêt immobilier)
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Condition suspensive de prêt si vous prenez un crédit immobilier
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Condition suspensive d'obtention d'un permis de construire si vous en demandez un
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Existence ou non d'un bornage du terrain
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Existence ou non d'hypothèque et de servitude sur le terrain
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Montant des honoraires
du professionnel chargé de la vente (s'il y a intervention d'un professionnel) et nom de la personne devant payer ces honoraires -
Montant de l'indemnité d'immobilisation du terrain (en contrepartie de l'engagement pris par le vendeur de vendre exclusivement à l'acheteur)
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Durée de validité de la promesse de vente
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Date limite de signature de l'acte de vente (elle intervient généralement 3 mois après la signature de la promesse de vente)
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Délai accordé à l'acheteur pour lever l'option d'achat
Documents annexés à la promesse de vente
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État des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...)
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Étude de sol dans les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux
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État des nuisances sonores aériennes dans les zones de bruit définies par un plan d'exposition au bruit
Comment signer la promesse unilatérale de vente ?
La promesse de vente prend la forme d'un acte sous signature privée ou d'un acte authentique.
Quand la durée de validité d'une promesse de vente signée par une personne physique dépasse 18 mois, il est obligatoire de signer un acte authentique.
La promesse peut être signée sur support papier ou electronique.
Il est réalisé 2 exemplaires originaux (1 pour le vendeur, 1 pour l'acheteur), sauf si un original unique est conservé par un professionnel (notaire, agent immobilier).
Le procédé de signature et de conservation de l'acte doit permettre à chaque partie d'avoir un exemplaire de la promese ou d'y avoir accès.
Pour être valable, la promesse unilatérale de vente sous signature privée doit être enregistrée au bureau d'enregistrement du centre des impôts par le vendeur ou l'acheteur.
Où s'adresser ?
La démarche s'effectue dans les 10 jours ouvrables à compter de la date d'acceptation de la promesse par l'acheteur (en principe le jour de sa signature).
L'enregistrement coûte 125 €.
L'acheteur doit-il verser une somme d'argent au vendeur lors de la signature d'une promesse unilatérale de vente ?
Une indemnité d'immobilisation du terrain peut être demandée à l'acheteur. Elle est versée en contrepartie de l'engagement pris par le vendeur de vendre son terrain exclusivement à l'acheteur.
L'indemnité est versée le jour de la signature de la promesse de vente. Elle est fixée librement par les parties. En principe, elle représente 5 % à 10 % du prix de vente.
Elle est consignée sur un compte bloqué. Les fonds sont indisponibles jusqu'à la conclusion du contrat de vente.
Si les conditions suspensives prévues dans la promesse ne se réalisent pas, l'indemnité est rendue. L'acheteur doit apporter la preuve qu'il a bien effectué les démarches correspondantes (demande d'emprunt à la banque, demande d'urbanisme en mairie...).
Si le bénéficiaire de la promesse renonce à acheter ou s'il ne manifeste pas son acceptation dans le délai de levée d'option, l'indemnité est conservée par le propriétaire.
Quand la vente se réalise, la somme versée est déduite du prix de vente à payer.
À noter
L'indemnité d'immobilisation est obligatoire quand la promesse de vente signée par une personne physique a une durée de plus de 18 mois.
Les parties peuvent-elles se rétracter après avoir signé une promesse unilatérale de vente ?
L'acheteur d'un terrain à bâtir ne bénéficie pas du droit de rétractation.
Le vendeur ne peut plus changer d'avis après avoir accepté l'offre d'achat.
Quelles sont les délais fixés dans une promesse unilatérale de vente ?
En principe, la promesse prévoit et fixe les délais suivants :
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Délai de 3 mois en général pour lever l'option (décision de l'acheteur d'acheter le bien)
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Délai de réalisation de toutes les clauses suspensives ou de chacune d'entre elles (par exemple, 2 mois pour un permis de construire)
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Délai pour signer l'acte authentique de vente après la levée d'option
La promesse peut prévoir une prolongation automatique en cas d'insuffisance du délai initial, pour un retard dû aux difficultés d'obtention de certaines pièces.
Avant la fin du délai fixé dans la promesse, les 2 parties peuvent également décider de la prolonger. Elles rédigent un avenant au contrat dans lequel elles précisent l'objet de cette prolongation.
La date de signature de l'acte de vente est ainsi décalée.
À noter
Dans les départements du Haut-Rhin, du Bas-Rhin et de la Moselle, la promesse de vente doit être suivie d'un acte authentique de vente dans un délai de 6 mois. Les parties ne peuvent pas convenir d'un délai supérieur.
Qu'est-ce qu'un compromis de vente ?
Le compromis de vente est un avant-contrat dans lequel un vendeur et un candidat acheteur s'engagent réciproquement à vendre et à acquérir un bien à un certain prix.
Le compromis définit les conditions de la vente. Elles ne peuvent être modifiées sans l'accord des 2 parties.
Que doit préciser le compromis de vente ?
Le compromis de vente constate l'accord des parties sur le bien (le terrain) et sur le prix. Il définit avec précision les conditions de la vente.
Il contient notamment les informations suivantes :
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Coordonnées du vendeur et de l'acheteur
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Descriptif détaillé du terrain et sa surface exacte (références cadastrales, adresse...)
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Prix de vente et modes de paiement (avec ou sans l'aide d'un prêt immobilier)
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Condition suspensive de prêt si vous prenez un crédit immobilier -
Condition suspensive d'obtention d'un permis de construire si vous en demandez un
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Existence ou non d'un bornage du terrain
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Existence ou non d'hypothèque, de servitude sur le terrain
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Montant des honoraires
du professionnel chargé de la vente (s'il y a intervention d'un professionnel) et nom de la personne devant payer ces honoraires -
Montant du dépôt de garantie
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Date limite de signature de l'acte de vente (elle intervient généralement 3 mois après la signature de la promesse de vente)
Documents annexés au compromis
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État des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...)
-
Étude de sol dans les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux
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État des nuisances sonores aériennes dans les zones de bruit définies par un plan d'exposition au bruit
Si le vendeur ou l'acheteur connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement ou l'accord de l'autre, il doit l'en informer dans le compromis.
Comment signer le compromis de vente ?
Le compromis de vente prend la forme d'un acte sous signature privée ou d'un acte authentique. Il peut être signé sur support papier ou électronique.
Il est réalisé en 2 exemplaires originaux (1 pour le vendeur, 1 pour l'acheteur), sauf quand un original unique est conservé par un professionnel (notaire, agent immobilier).
Le procédé de signature et de conservation de l'acte doit permettre à chaque partie d'avoir un exemplaire de la promese ou d'y avoir accès.
À savoir
Un acte authentique est toujours exigé pour un compromis de vente signé par une personne physique d'une durée de validité supérieure à 18 mois.
L'acheteur doit-il verser une somme d'argent au vendeur lors de la signature d'un compromis de vente ?
Une somme correspondant à 5 % à 10 % du prix de vente peut être demandée à l'acheteur le jour de la signature du compromis.
Ce dépôt de garantie est encaissé et bloqué jusqu'à la conclusion du contrat de vente sur le compte séquestre du notaire.
Si les conditions suspensives prévues dans le compromis ne se réalisent pas, la somme est rendue.
Si l'acheteur renonce à l'achat, elle est conservée par le propriétaire.
Quand l'acte définitif de vente est signé, la somme versée est déduite du prix de vente.
Les parties peuvent-elles se rétracter après avoir signé un compromis de vente ?
L'acheteur d'un terrain à bâtir ne bénéficie pas du droit de rétractation.
Le vendeur ne peut plus changer d'avis après avoir accepter l'offre d'achat.
Quels sont les délais fixés dans un compromis de vente ?
En principe, le compromis distingue et fixe les délais suivants :
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Délai de réalisation des toutes les clauses suspensives ou de chacune d'entre elles (par exemple, 2 mois pour un permis de construire)
-
Délai de 3 ou 4 mois jusqu'à la signature de l'acte authentique de vente
Le compromis peut prévoir une prolongation automatique en cas d'insuffisance du délai initial, pour un retard dû aux difficultés d'obtention de certains documents.
Avant la fin du délai fixé dans le compromis, les 2 parties peuvent également décider de le prolonger. Elles rédigent un avenant au contrat dans lequel elles précisent l'objet de cette prolongation.
La date de signature de l'acte de vente est ainsi décalée.
À noter
Dans les départements du Haut-Rhin, du Bas-Rhin et de la Moselle, le compromis de vente doit être suivi d'un acte authentique de vente dans un délai de 6 mois. Les parties ne peuvent pas convenir d'un délai supérieur.
